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Regard d'Experts : l'investissement dans un bien immobilier en
nue-propriété

Aussi appelée investissement en démembrement, cette opération consiste à partager temporairement les droits attachés à un bien immobilier entre un investisseur privé et un bailleur social ou institutionnel. Elle peut être un excellent moyen pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou transmettre son patrimoine.

Cette stratégie permet d'acquérir un bien immobilier avec une décote sur le prix, puisque seule la nue-propriété est acquise, et d’en accorder l’usage à un tiers pour une durée temporaire au terme de laquelle l’investisseur en nue-propriété devient plein propriétaire du bien.

Catherine Costa, Directrice de l’Ingénierie Patrimoniale chez Milleis Banque Privée fait le point sur ce qui peut être un outil de gestion patrimoniale intéressant si on l’utilise opportunément.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La pleine propriété comprend deux droits réels distincts :

• L’usufruit qui se compose de l’usus et du fructus,
• La nue-propriété qui se compose de l’abusus.

Démembrer la propriété d’un bien immobilier consiste donc à la scinder entre la nue-propriété d’une part et l’usufruit d’autre part.

Ainsi, alors que l’acquéreur investisseur devient nu-propriétaire du bien immobilier, l’usufruit est acquis simultanément par un bailleur institutionnel ou social pour une période allant généralement de 15 à 20 ans. Plus la durée de l’usufruit temporaire sera longue plus la décote appliquée sur le prix d’acquisition de la nue-propriété sera importante.

L’usufruitier percevra les loyers pendant toute la durée du démembrement et prendra en charge les travaux d’entretien tandis que le nu-propriétaire est parallèlement déchargé de toutes les obligations et contraintes liées à la gestion locative pendant cette période, mais restera tenu notamment en cas de "gros travaux", revenant usuellement au propriétaire-bailleur.

L'usufruitier s’engage à libérer le bien de tous droits au terme du démembrement. Le nu-propriétaire récupère alors, sans plus de démarches, la jouissance du bien et en devient plein propriétaire. Il est alors libre de le revendre pour se constituer un capital ou de le louer afin de générer des revenus complémentaires. Il peut également choisir d’occuper le logement. En cas de revente, la valeur correspondra alors à celle du logement en pleine propriété.

Les avantages pour le nu-propriétaire du démembrement de propriété

Un investissement fiscalement neutre pendant la durée du démembrement
Un bien acquis en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du nu-propriétaire et les dettes afférentes à la nue-propriété ne sont pas déductibles de l’actif taxable.

Notons également que l’investisseur n’est pas non plus assujetti à la taxe foncière mise conventionnellement à la charge de l’usufruitier.

L’investissement en nue-propriété n’a pas d’incidence en termes d’impôt sur le revenu dans la mesure où l’investisseur n’encaisse aucun loyer. Dans l’hypothèse d’une acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt pourraient être déductibles des autres revenus fonciers de l’investisseur à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.


La répartition des charges est prévue contractuellement
Acquérir la nue-propriété permet d’éviter toutes les démarches liées au schéma classique d’achat d’un bien locatif. En effet, c’est le bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes durant le démembrement (les « grosses réparations » restant à la charge du nu-propriétaire). L’ensemble des relations contractuelles est défini dans la convention d’usufruit annexée à l’acte de vente.

Devenir nu-propriétaire : quels sont les risques et les inconvénients ?

En contrepartie d'un prix d'achat minoré, le nu-propriétaire est dans l'impossibilité de jouir du bien, ni d'en percevoir les revenus pendant toute la durée du démembrement.
Les dépenses liées aux « grosses réparations » du bien restent à la charge du nu-propriétaire ce qui peut entrainer des dépenses importantes imprévues.
La dégradation du bien pendant la durée du démembrement peut entrainer une baisse de sa valeur.
La valorisation du bienà l'issue du démembrement n'est jamais garantie, et dépend de l'évolution du marché immobilier.

L’investissement en nue-propriété, un cas concret :

Valeur du bien en pleine propriété : 400 000 €
Durée du démembrement : 16 ans
Décote : 36%

L’investisseur acquiert donc la nue-propriété pour un prix de 256 000 € (400 000 X 64%).
Au terme des 16 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien valorisée alors 450 000 € pour l’exemple.

Son gain se décompose comme suit :

• Valeur de l’usufruit récupérée en fin de période
• L’existence d’une valorisation du bien

Le petit + : Dans l’hypothèse d’une vente et pour le calcul de de la plus-value, le prix de revient de l’immeuble sera de la valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété soit 400 000 €.

Investir en nue-propriété, un objectif pour chaque étape de votre vie

De 30 à 40 ans : se constituer un patrimoine immobilier

• Créer et diversifier votre patrimoine immobilier avec un bien acheté décoté,
• Maitriser votre fiscalité sur cette période au niveau de l’impôt sur le revenu et l’IFI.

De 40 à 60 ans : préparer sa retraite avec un complément de revenu à terme

Investir à un prix décoté et, à terme, récupérer la pleine propriété du bien, pour le revendre, le louer ou même l’occuper.

Après 60 ans : préparer sa transmission

Préparer la transmission d’un bien patrimonial à vos enfants, ou petits-enfants, avec une fiscalité sur la transmission allégée.

Des questions concernant l’investissement en nue-propriété ?
Votre Banquier Privé ainsi que les Experts de l’Ingénierie Patrimoniale de Milleis Banque Privée restent à votre entière disposition pour répondre à vos interrogations.