SCPI, OPCI: qu'est-ce que la Pierre-Papier ?

La Pierre-Papier constitue une alternative à l’achat direct d’un bien immobilier.
Concrètement, vous achetez des parts d’Organismes de Placement Collectifs (OPC), en général, des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI), qui vont investir dans des biens immobiliers à usage locatif de différents secteurs d’activité (bureaux, commerces, hôtellerie, locaux activités, santé, habitation, etc.).

Pourquoi investir dans des SCPI ou des OPCI ?

En souscrivant des parts de SCPI ou d'OPCI, vous investissez avec un budget plus faible que pour un investissement en direct dans plusieurs biens (bureaux, commerces...) et dans différents lieux géographiques (en France ou à l'étranger). Ainsi, vous bénéficiez d'une stratégie d'investissement diversifiée. De plus, le risque locatif est mutualisé et donc nettement plus faible qu'avec un investissement unique. Ensuite, vous bénéficiez de l'expertise d'un professionnel de la gestion immobilière, tant sur le choix des actifs sélectionnés que sur celui des locataires.

Pour quels profils de risque et durée d'investissement ?

En investissant dans la Pierre-Papier, vous vous exposez principalement au marché de l’immobilier. Votre investissement peut donc varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de celui-ci.

Cet investissement s’envisage uniquement dans une perspective de long terme car les actifs immobiliers sont peu liquides. Dans un contexte de crise du marché immobilier, la revente des parts peut être très compliquée. En outre, les frais d’entrée peuvent être élevés, il faut donc une certaine durée de détention pour les amortir.

Quelles sont les spécificités des SCPI ?

Une SCPI a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier à usage locatif. Elle n’est pas cotée en Bourse. Elle est créée et gérée par une société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui commercialise les parts de la SCPI auprès des investisseurs et place l’argent collecté dans l’acquisition de biens immobiliers. Elle assure également la gestion locative et la gestion des travaux des actifs immobiliers, ainsi que leur cession.

Il existe plusieurs typologies de SCPI. Chez Milleis, nous vous proposons principalement des SCPI de rendement qui ont pour objectif la distribution de revenus réguliers, généralement tous les trimestres. Leurs patrimoines immobiliers sont constitués de bureaux, de commerces, de santé, de logistiques et d'autres biens professionnels. Elles sont destinées aux épargnants qui souhaitent disposer de revenus complémentaires et de plus-values éventuelles sur leurs parts.

Pourquoi investir dans une SCPI de rendement ?

Pour disposer d'un patrimoine immobilier diversifié tout en bénéficiant de la mutualisation des risques,
Pour bénéficier de l'expertise de la société de gestion,
Pour accéder à un patrimoine immobilier à partir d'une mise de fonds limitée : il est possible d'acquérir des parts de SCPI à partir de 1 000€,
Pour bénéficier de revenus réguliers sans contrainte de gestion.

Quels sont ses inconvénients ?

Le capital investi n'est pas garanti. C'est un placement risqué, la valeur des parts évolue en fonction du marché de l'immobilier. Il existe donc un risque de perte en capital,
Les frais sont relativement élevés. L'achat de parts entraîne des frais d'entrée qui oscillent entre 8% et 11%, des frais de gestion annuels représentant environ 10% des revenus et une commission pouvant aller jusqu'à 5% lors de la revente,
Les parts ne peuvent se revendre qu'en présence de contrepartie,
Les revenus générés par les SCPI ne sont en aucun cas garantis. Des locaux inoccupés par exemple peuvent réduire le montant des revenus. Aussi, le taux d'occupation des différents biens détenus par la SCPI est un bon indicateur de choix.

Quels sont les différents modes de souscription des parts de SCPI ?

	Direct	Assurance-vie
Revenus	Revenus de la gestion locative, revenus mobiliers et revenus de plus-values immobilières distribués sur le compte du client	Reversés dans le contrat
Fiscalité	IS ou IR en fonction de la qualité de l’associé IFI	Fiscalité de l’assurance-vie IFI sur la quote part immobilière
Financement à crédit	Possible	Impossible
Démembrement de parts	Possible d’acquérir la nue-propriété, l’usufruit ou les deux IFI pour l’usufruitier	Impossible

Focus sur le démembrement de parts de SCPI

Le démembrement de parts de SCPI est défini par la séparation de l'usufruit et de la nue-propriété d'une part sociale de SCPI en pleine propriété.
Lorsque le droit de propriété est démembré, il se décompose en deux notions :

PLEINE PROPRIETE =

NUE PROPRIETE

USUFRUIT

L'usufruit : c’est le droit de jouissance complet de l'usufruitier sur les parts sociales de SCPI démembrées. L’usufruitier peut bénéficier des revenus issus des parts de SCPI, lesquels sont imposables pour l’usufruiter. Néanmoins, l’usufruitier ne peut disposer des parts sociales sans l’accord du nu-propriétaire. Il peut néanmoins céder son propre droit à savoir, l’usufruit ;
La nue-propriété : c’est le droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire, mais pas de l’utiliser (jouissance) ou d’en percevoir les revenus. Comme pour l’usufruiter, le nu-propriétaire peut céder son propre droit à savoir, la nue-propriété. Seul le nu-propriétaire est réputé avoir la qualité d’associé. L’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient ainsi « plein propriétaire ».

La répartition de ces deux droits se fait suivant une clé de répartition qui varie selon les SCPI et selon la durée du démembrement (entre 3 ans et 20 ans)

	Nu-propriétaire	Usufruiter
Pendant la période de démembrement	Décote du prix de la part au moment de l'acquisition (14%-50%) Absence de perception de revenus Perception des distributions de plus-values sur cessions immobilières Valeur des parts non assujettie à l'IFI	Décote de la part au moment de l'acquisition Perception des revenus (qui sont imposables) Valeur des parts en pleine propriété assujettie à l'IFI
A la fin du démembrement	Le nu-propriétaire récupère l'usufruit et détient donc la pleine propriété Soit perception de revenus (qui sont imposables) Soit revente de la pleine propriété (la fiscalité des plus-values s'applique et est calculée comme si la part avait été acquise en pleine propriété en l'état actuel de la législation)	Le capital investi disparaît à terme

	Achat en nue propriété	Achat en usufruit
Pour qui ?	Personnes fortement fiscalisées à l'IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) Personnes soumises à l'IFI Personnes souhaitant transmettre leur patrimoine en réduisant leurs frais de succession Personnes recherchant un complément de revenus à un horizon donné pour pallier par exemple une baisse de revenus (ex départ en retraite)	Personnes physiques recherchant un complément immédiat de revenus Personnes physiques cherchant à gommer un déficit foncier antérieur moyennant certaines précautions fiscales Personnes morales assujetties à l'IS recherchant une placement de trésorerie moyen long terme
Quels intérêts ?	Différer la perception de revenus et donc l'imposition Souscrire avec une décote sur le prix des parts venant compenser l'absence de revenus pendant la durée du démembrement Les parts détenues en nue propriété ne génèrant aucun revenu, ne rentrent pas à ce jour dans l'assiette de l'IFI (et ce jusqu'à l'extinction du démembrement) En cas d'acquisition à crédit, ce crédit n'est pas un passif IFI	Obtenir un niveau de revenu équivalent à celui généré par des parts détenues en pleine propriété avec une mise de départ plus faible Transformation d'un capital en flux financiers Pour les personnes morales assujetties à l'IS, l'usufruit peut être amorti, ce qui limite la fiscalité des loyers perçus

Pourquoi choisir l'offre SCPI de Milleis Banque Privée ?

Offre de SCPI en architecture ouverte
Eligibilité au financement à crédit
Facilité de souscription grâce à la e-signature
Solutions de démembrement de parts
Solutions de versements programmés des parts
Disponibilité sous forme d'UC dans les contrats d'assurance-vie
Proposition de simulation d'allocation de portefeuille personnalisée

Quelles sont les spécificités d'un OPCI ?

Un OPCI permet aux souscripteurs d'investir dans un patrimoine immobilier à usage locatif. Il n'est pas côté en Bourse. Il est créé et géré par une société de gestion, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF,) mais à la différence d'une SCPI qui est entièrement constituée d'actifs immobiliers, il est à la fois composé d'actifs immobiliers et d'actifs financiers. Un OPCI comprend au moins 60% d'actifs immobiliers et au moins 5% de liquidité, le reste étant investi dans des actions, obligations, etc.

Pourquoi investir dans un OPCI ?

Pour diversifier son épargne en investissant indirectement à la fois dans l'immobilier physique et sur les marchés financiers
Pour bénéficier de l'expertise de la société de gestion
Pour bénéficier d'une meilleure disponibilité de son épargne par rapport à un investissement immobilier classique ou en SCPI
Pour accéder à un produit d'épargne hybride accessible à partir d'un montant faible

Quels sont les inconvénients ?

Le capital investi n'est pas garanti. C'est un placement risqué, la valeur des parts évolue en fonction du marché de l'immobilier et des marchés financiers
Le risque de liquidité est plus important que pour un placement financier classique car la vente d'immeuble nécessite un délai structurellement beaucoup plus important que pour la cession d'actifs financiers
Le niveau et la typologie de risques fluctuent en fonction du type d'investissement autorisé dans la poche financière

Quels sont les différents modes de souscription des parts d'OPCI ?

	Direct	Assurance-Vie
Revenus	Revenus et plus-values distribués sur le compte du client	Reversé dans le contrat
Fiscalité	Revenus mobiliers et des cessions sur valeurs mobilières IFI pour la partie immobilière	Fiscalité de l'assurance-vie IFI pour la partie immobilière

Cette page a été publiée le 26/01/2024

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