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Le démembrement viager en SCPI est un procédé patrimonial qui permet notamment d’optimiser la transmission de son patrimoine en scindant l’usufruit de la nue-propriété.
Le démembrement permet de scinder la pleine propriété d’un bien entre deux parties :
Dans le cadre d’un démembrement viager, l’usufruit est détenu par une personne jusqu’à son décès, tandis que la nue-propriété est acquise par un investisseur, souvent ses héritiers. A son décès, ces derniers récupèrent la pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires. Ce mécanisme se distingue du démembrement temporaire, qui prend fin à une date déterminée à l’avance.
Ce mécanisme répond à plusieurs objectifs patrimoniaux :
L’investissement en démembrement viager en SCPI s’inscrit pleinement dans cette stratégie, en combinant les atouts des SCPI avec ceux du démembrement.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement indirect dans l’immobilier permettant d’acquérir un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers et dont la gestion est déléguée à une société de gestion agréée experte dans l’investissement et la gestion d’actifs immobiliers.
Dans le cadre d’un démembrement viager, les rôles sont les suivants :
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans frais de succession supplémentaires et perçoit à partir de cette date les dividendes de la SCPI. Le démembrement de propriété viager est un mécanisme permettant à la fois d’obtenir des revenus complémentaires et d’anticiper la transmission de son patrimoine. Il s’adresse généralement à des parents détenteurs de parts de SCPI qui souhaitent léguer à leurs enfants tout en continuant à percevoir des revenus.
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété de l’actif est fixée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement viager. La clé de répartition est codifiée à l'article 669 du Code Général des Impôts.
Considérons une famille monoparentale où le parent, âgé de 50 ans, dispose d'un capital de 100 000 € à investir dans une solution de placement générant des revenus complémentaires.
Ce parent s'informe sur les SCPI en démembrement viager avec donation. D'après le barème fiscal établi par la législation en fonction de l'âge de l'usufruitier, la répartition entre l'usufruit et la nue-propriété est de 60 % et 40 % du capital, ce qui représente une donation de 40 000 €. La loi prévoit un abattement de 100 000 € sur les donations, applicable par parent et par enfant, tous les 15 ans. Grâce à cet abattement pour les donations entre parents et enfants, l'héritier ne sera soumis à aucune imposition fiscale.
Le donateur devient alors l’usufruitier et perçoit des revenus issus des SCPI jusqu’à la fin de sa vie.
Les héritiers deviennent nus propriétaires et héritent du patrimoine seulement au décès du donateur.
L’investissement en SCPI démembrée viagère constitue ainsi une alternative pertinente pour les investisseurs souhaitant optimiser leur patrimoine tout en bénéficiant des avantages du démembrement.
Bien que cette stratégie présente des atouts indéniables, elle comporte certaines limites qu’il convient d’anticiper. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement, ce qui implique une capacité à immobiliser des capitaux sur le long terme. De plus, la récupération de la pleine propriété dépend du décès de l’usufruitier, rendant l’horizon d’investissement incertain.
Les parts de SCPI, bien que diversifiées, sont moins liquides qu’un placement financier classique, ce qui peut complexifier et rendre difficile (voir temporairement impossible) leur revente en cas de besoin.
Enfin, comme tout investissement immobilier, la rentabilité des SCPI n’est pas garantie et peut évoluer en fonction des performances des actifs sous-jacents et des conditions de marché. Le nu-propriétaire supporte un risque de baisse de la valeur des parts de SCPI à l’issue du démembrement sans avoir perçu aucun revenu durant la période de démembrement. En cas de baisse des revenus versés par la SCPI durant la durée du démembrement viager, il y a un risque que la perception des revenus cumulés ne permette pas de compenser la valeur de souscription des parts en usufruit.
Les risques exposés ci-dessus s’ajoutent aux autres risques inhérents à un investissement dans des parts de SCPI non-démembrées et tels que décrits, notamment, au sein des documents réglementaires de la SCPI dont l’investisseur est tenu de prendre connaissance avant toute décision d’investissement.
Vous souhaitez investir dans des parts de SCPI, ou effectuer une donation ? Votre Banquier Privé Milleis reste à votre disposition pour répondre à vos interrogations et vous aider.
