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Vous souhaitez construire un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité ? Avez-vous pensé à acquérir un bien immobilier par le biais d’une société ? Si investir en nom propre semble être l’option la plus évidente, la création d’une société pour acquérir un bien peut également s’avérer intéressante sous certaines conditions. Décryptage.
Se constituer un patrimoine, compléter ses revenus, optimiser sa fiscalité… L’investissement immobilier est un outil patrimonial tout au long de la vie d’un épargnant. Pour un chef d’entreprise, c’est un moyen de se créer du patrimoine à côté de son outil professionnel. Mais avant de se lancer, il est important de bien comprendre les différents types de structure qui permettent de se constituer un patrimoine à titre privé ou professionnel.
Parmi les structures les plus connues, la société civile immobilière (SCI) est considérée comme la forme juridique de référence, en raison notamment de sa souplesse de gestion et des solutions qu’elle offre dans le cadre d’une donation/transmission. Mais il existe également d’autres structures qui répondent aux besoins des investisseurs. C’est le cas de la société à responsabilité limitée (SARL), de la société par actions (SA, SAS) ou de la société en commandite simple (SCS).
Ces structures sociétaires peuvent détenir des actifs immobiliers aussi bien physiques qu’au travers de la pierre papier (SCPI, OPCI, SLP, …). Dans ce contexte, il est important de bien choisir la forme sociale de sa structure sociétaire ; celle-ci détermine la responsabilité de l’investisseur et celle de ses « associés » au sein de la structure. Chacune de ces structures répond à des objectifs patrimoniaux précis et à un régime fiscal.
Quelles sont les différentes formes sociales existantes ? Comment la choisir ? Les réponses, en images, avec nos expertes Catherine Costa, Directrice de l’ingénierie patrimoniale et Sylvie Rochu, fiscaliste chez Milleis Banque Privée.
La SCI peut être utilisée pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou pour réaliser un investissement locatif nu. Cette structure offre à ses « associés » une grande liberté dans la rédaction des statuts qui doivent être en phase avec les objectifs en matière de prise de décision et en matière de versement du résultat. La rédaction des statuts est donc capitale. Il est primordial de passer par des professionnels (notaire, expert-comptable...) pour la réaliser.
La SCI est souvent utilisée par des concubins ou dans des familles recomposées. Elle permet :
Retrouvez tous les détails en regardant la vidéo.
Cette société dont les associés sont membres d’une seule et même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires pacsés) répond aux mêmes objectifs que ceux de la SCI à la seule différence qu’elle permet l’achat de biens immobiliers pour réaliser de la location meublée. Il s’agit également de la seule forme de société qui peut, en ayant une activité commerciale, garder une fiscalité à l’impôt sur le revenu (IR) si les associés exercent cette option. La rédaction des statuts est également primordiale pour cette structure.
Ces deux structures peuvent servir à organiser sa transmission au fil du temps et permettent de réaliser des lots en présence de plusieurs enfants. Explications en images.
Pour les sociétés à l’IS, on parle de sociétés « opaques », imposables à l’impôt sur les sociétés ; leurs associés sont redevables de l’impôt sur les revenus distribués par les personnes morales et non mis en réserve.
Ces structures peuvent acquérir des biens immobiliers ou des SCPI en pleine propriété ou en usufruit avec quelques subtilités :
L’Owner Buy Out immobilier est réservé aux patrimoines locatifs de 1,5 à 2 millions d’euros. Il s’agit du rachat d’un bien immobilier détenu par une personne physique par une société détenue par le vendeur et son groupe familial et financé par un emprunt bancaire.
L’OBO immobilier permet de restructurer le mode de détention de son patrimoine immobilier de rapport et répondre ainsi à des objectifs patrimoniaux. Plusieurs conditions sont nécessaires pour être éligible à une telle opération. Le conseil et l’avis de professionnels sont aussi primordiaux dans ce cas de figure, notamment pour éviter la requalification en abus de droit. La conservation du bien dans la famille (et sa transmission aux enfants) doit être un des objectifs pour recourir à ce type d’opération.
La société en commandite simple (SCS) est une société de personne de nature commerciale mais pouvant avoir un objet civil et composée de deux groupes d’associés :
La particularité de cette structure est qu’elle offre un régime fiscal hybride (Il n’y a pas de distinction particulière entre les parts sociales d’un commandité et d’un commanditaire mais seule la qualité de commandité ou commanditaire entraine le régime fiscal applicable). La répartition du résultat courant et du résultat exceptionnel est différente selon le groupe d’associé.
