Focus sur la déclaration 2024 des revenus des biens immobiliers

Vos obligations de déclaration changent selon le type de propriété que vous détenez, que ce soient des biens loués directement, nus ou meublés, ou des parts de SCPI.

Vous ne détenez que des parts de SCPI (ou vous détenez des parts de SCPI et au moins un bien immobilier loué meublé)

Vous relevez du régime des revenus fonciers, régime réel.

Vous devez remplir la première page de la déclaration 2044 (voire ne reporter que le chiffre du revenu net dans votre déclaration 2042). Pour les revenus de source étrangère de la SCPI, vous renseignez également la déclaration 2047. En fonction des pays, les cases à renseigner ne sont pas les mêmes, certains de ces revenus étant exonérés de l’impôt français et pris en compte uniquement pour le calcul du taux effectif d’imposition sur vos autres revenus, d’autres étant imposables à l’étranger et en France avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français (sur ces revenus).

Les chiffres sont reportés sur votre déclaration 2042 :

• Case 4BA : somme des revenus fonciers nets,
• Case 4BL : somme des revenus fonciers nets étrangers ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français,
• Case 4BB : déficit imputable sur les revenus fonciers,
• Case 4 BC : déficit imputable sur le revenu global et
• Case BD : pour les déficits antérieurs non encore imputés. Ils sont reportables 10 ans sur les revenus fonciers

Vous avez des parts de SCPI et au moins un immobilier loué nu

Le régime d’imposition est celui des revenus fonciers.

• Si vos revenus bruts hors charges sont inférieurs à 15 000 €, vous relevez du régime du micro foncier : dans ce cas, vous déclarez la somme de vos revenus bruts hors charges dans la case BE de la déclaration 2042, et dans la case 4BK vos revenus fonciers étrangers ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français. L’administration appliquera un abattement forfaitaire de 30% (en lieu et place de la déduction des charges réelles).
  Si vous le souhaitez, vous pouvez demander à relever du régime des revenus fonciers réels.
• Si les revenus bruts annuels sont supérieurs à 15 000 €, vous relevez obligatoirement du régime réel.
  Vous devez alors renseigner la déclaration 2044 (page 1 pour les revenus de parts de SCPI et de SCI, 2 et suivantes pour les immeubles en direct). Là encore pour les revenus de source étrangère de la SCPI, vous renseignez la déclaration 2047. En fonction des pays, les cases à renseigner ne sont pas les mêmes.
  Les reports dans la déclaration sont les mêmes que ceux cités dans le paragraphe « Vous ne détenez que des parts de SCPI ».

Si vous détenez en direct un ou plusieurs biens immobiliers loués en meublé

Ces revenus relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel.

Rappel : Depuis les revenus 2020, sont considérés comme LMP (Location Meublée Professionnelle) au titre de l'IR, les loueurs qui remplissent cumulativement 2 conditions :

• Les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée représentent plus de 23 000 € TTC,
• Les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal IR (salaires, pensions, retraites, rentes, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérants article 62).

Les règles du micro BIC sont un peu floues cette année pour la location meublée saisonnière.

L'abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes les charges déductibles y compris les cotisations sociales et les amortissements.

Les taux issus de la Loi de finances :

• Location meublée classique : seuil Micro BIC de 77 700€ et abattement de 50%
• Chambre d’hôtes et parahôtellerie : seuil Micro BIC de 188 700€ et abattement de 71%
• Meublé de tourisme non classé* : seuil Micro BIC de 15 000€* et abattement de 30%*
• Meublé de tourisme classé en zone tendue : seuil Micro BIC de 188 700€ et abattement de 71%
• Meublé de tourisme classé en zone non tendue : seuil Micro BIC de 188 700€ et abattement de 71% (+21% si CA < 15 k€)

*Tolérance fiscale : on peut opter pour l’ancien système (77 700 € et 50%) CA : Chiffre d’affaires, les loyers bruts perçus

Définition du meublé de tourisme : Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

A noter : Si on regarde le simulateur de l’administration fiscale, l’abattement de 92% (71% + 21%) pour le meublé de tourisme classé en zone non tendue pour un CA de moins de 15 000 € est bien intégré.

En revanche, la case du meublé de tourisme non classé avec un seuil micro à 15 000 € de CA et un abattement à 30% n'est pas développée. Pour cette catégorie, l’administration fiscale a admis que l’on puisse opter pour rester dans l’ancien système à savoir un seuil micro BIC à 77 700 € de CA et un abattement de 50%.

Le Conseil d'Etat, saisi d’un recours pour excès de pouvoir, a décidé de ne pas juger celui-ci en référé ; il risque donc de prendre position post période de déclaration.

Autant d’incertitudes pour un régime micro BIC… de quoi vous donner envie de passer au régime réel. Est-ce possible de le faire même si on ne dépasse pas le seuil de revenus ?

Le régime réel implique chaque année :

• Le dépôt d'une déclaration de résultat,
• La tenue d'une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives.

Lorsqu'un contribuable relève du régime micro, il peut exercer l'option pour le régime réel. En principe pour les revenus d’une année, cette option doit être faite l’année précédente mais pour les revenus de l'année 2023, l’option peut être prise avant le 3 mai 2023. Vous devrez reconstituer a posteriori votre comptabilité. L’option pour les revenus 2024 est à faire maintenant.

Point de vigilance : Si vous détenez votre bien depuis longtemps et que vous décidez de passer du régime micro au régime réel, les immeubles seront inscrits au bilan d'ouverture du premier exercice réel pour leur valeur d'origine diminuée des amortissements réputés pris en compte dans le cadre du régime micro.

La déclaration des biens immobiliers. Doit-on la refaire en 2024 ?

Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires doivent, pour chacun des locaux qu'ils possèdent, indiquer à l'administration fiscale, avant le 1er juillet, à quel titre ils l'occupent (habitation principale ou secondaire) et, quand ils ne l'occupent pas eux-mêmes, l'identité des occupants. Cette déclaration permet à l'administration fiscale d'identifier les locaux qui restent imposés à la taxe d'habitation (résidences secondaires et autres locaux meublés) ainsi qu'aux taxes sur les locaux vacants.

Pour accomplir cette obligation déclarative, le service en ligne «Gérer mes biens immobiliers» est accessible aux propriétaires depuis leur espace particulier ou professionnel sur le site «impôts.gouv.fr».

À l'issue de la première campagne déclarative à l'été 2023, plus de 82 % des propriétaires de moins de 200 locaux ont ainsi déclaré les occupants de leurs logements.

A compter de 2024 la déclaration ne devra être effectuée qu'en cas de changement de la situation d'occupation et non plus de manière systématique comme lors de la première campagne de mise en place de la réforme en 2023.